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Pourquoi les renégociations de prêts immobiliers vont exploser

L'heure de la renégociation a sonné

Pour obtenir un crédit immobilier, mieux vaut mettre toutes chances de son côté. Voici quatre conseils pour y parvenir sachant qu'un endettement trop élevé, l'absence d'emploi stable, des incidents à répétition sur ses comptes bancaires ou un divorce en instance susciteront les plus grandes réticences de la part des banques.

Première étape, commencez par améliorer votre ratio d'endettement. Pour cela, il est fortement recommandé de solder ses crédits à la consommation et autres prêts personnels, ou au moins de les optimiser par exemple en les regroupant. Ces derniers entrent en effet dans le calcul du taux d'endettement. En général, les banques considèrent que vos revenus mensuels devront être au moins trois fois plus élevés que l'ensemble de vos mensualités. Il ne faut pas espérer faire passer un dossier au-delà d'un taux d'endettement de 40%.

Il faut aussi se préparer afin de présenter un profil financier irréprochable. La banque va vous demander vos trois derniers relevés de compte, il est donc préférable de veiller à ne pas accumuler les découverts les mois qui précèdent la demande de prêt. De même, l'établissement financier accordant plus facilement sa confiance aux «fourmis» qu'aux «cigales», un comportement d'épargne régulier (quelques centaines d'euros placés chaque mois sur un PEL par exemple) jouera en votre faveur, et ce même si vous ne souhaitez pas mobiliser cette épargne pour financer votre achat immobilier.

Aides accordées par certaines collectivités

Troisième précaution, parvenir à maximiser son apport personnel. Pour l'acquisition d'une résidence principale les banques exigent généralement un apport personnel d'au moins 10%, en plus des frais divers (frais de notaire et garanties), les frais d'agence étant considérés comme faisant partie du prix de vente. Il faut cependant noter qu'à partir de 20 à 30% d'apport personnel, les taux d'intérêt des crédits deviennent nettement plus intéressants. Il importe donc de doper cet apport personnel, sachant que le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro et le prêt 1 % logement sont considérés par les banques comme en faisant partie. Autre piste à explorer: les aides pour accéder à la propriété accordées par certaines collectivités, par exemple à Paris, dans les Hauts-de-Seine, à Nantes, à Toulouse, à Caen ou à Marseille.

Un apport limité voire l'absence d'apport n'est toutefois pas forcément rédhibitoire. Dans le cas d'investissement locatif ou d'un prêt pour travaux, les banques peuvent quelquefois accepter de financer l'intégralité de l'opération. Si cela risque de se ressentir sur le taux d'emprunt, les banques peuvent aussi se montrer moins exigeantes pour un emprunteur jeune qui débute dans la vie professionnelle, considérant qu'il n'a pas eu le temps de se constituer une épargne importante.

Rassurer sur sa situation personnelle

Enfin, il faut autant que possible rassurer la banque sur sa situation professionnelle. Un établissement financier évaluera la stabilité de vos revenus au travers de la nature de votre contrat, votre ancienneté professionnelle et de votre secteur d'activité. «Certains établissements bancaires s'avèrent extrêmement stricts et exigent une ancienneté minimum dans l'emploi de 8 à 12 mois», prévient le courtier Meilleurtaux. Pour les professions libérales, les banques exigeront au minimum les bilans des 2 à 3 dernières années.
Sachez enfin que tout fichage à la Banque de France est rédhibitoire. «Préalablement à l'octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter les fichiers risques de la Banque de France. Elles ne sont pas autorisées à accorder de prêt aux personnes qui sont recensées dans ces fichiers».

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